多くの自治体で『有料老人ホーム設置運営指導指針』というものが定められています。
これには老人ホームの運営についての指針の他、施設に必要な設備や所室の面積等の建築的な指針も含まれています。
建築計画を進めていく過程では、この指針の建築的な側面を基にするわけなのですが、『建築基準法』や『都市計画法』等とは異なり、自治体ごとに定められている指針である為、絶対的なものではなく、状況によって例外が認められることもあります。
オーナーが希望する居室数に合わせたプランに基づいて、周辺寸法や各室の面積や個所数等を役所と協議しながら決定していくことになります。
これは採算がとれるかどうかという収益物件の計画の根本的なところになってくるので、オーナーの思いが伝わるように慎重に進めていく必要があります。

この計画は、既存敷地に新しく追加する隣地を含めての増築計画となります。
その為敷地面積が増えることになるのですが、これが悩みの種のひとつになるのです。
元々の敷地に増築部分の敷地面積を加えると500㎡を超えることになります。
この場合、都市計画法の開発行為に当たる可能性が出てきてしまうのです。
開発がかかるとなると、申請に手間取るため、時間もお金もかかってしまうた為できれば避けたいところです。

500㎡を超えると何でもかんでも『開発行為』に当たる、というわけではありません。しかし今回は区画の変更とみなされる恐れがあり、そうなると『開発行為』となって、許可申請や検査が必要になるのです。
役所で要協議項目です。

建築基準法に関しては特に問題ないでしょう。
オーナーが希望されているプランは採光がとれていないために少し変更する必要はありますが、プラン変更によりオーナーが希望される室の面積と数は確保できそうです。