道路を考察するきっかけとなった事例について
ある共同住宅を計画中に前面道路についてちょっと変わった事例に当たりました。
この事例自体はそんなに珍しいことではないのかもしれないのですが、ちょっと感覚的に違和感があったので記事にしてみました。
当該敷地の前面道路では市の認定道路でありながら私道のように所有権を持った部分が道路にまで侵食していたのです。
結論から言えば自己所有の土地を市道に提供していたために、それまで参考にしていた地積測量図よりも計画敷地が道路後退分の2m削られてしまうことになってしまいました。
これは私道では普通のことなのですが、市の認定道路が民間所有って感覚的におかしいような気がしますよね。市の認定道路が市の所有物だという先入観を持っていてはいけません、民間所有の市道っていうのもあるのです。
今回は相続により取得した土地の為発見が遅れてしまいましたが、おそらく自己所有の土地の接道条件に付いて把握されていない方も多いんじゃないでしょうか。
多くの市道は自治体の所有になっていることが多いのですが、この民間所有の市道というのは市が管理しているにもかかわらず所有者は民間になるので見た目の敷地面積よりも、建築できる面積は大きく削られることになってしまいます。
法務局で発行される公図を見れば大体わかりますが、自治体の担当部署にもちゃんと問い合わせしておきましょう。
この事例自体はそんなに珍しいことではないのかもしれないのですが、ちょっと感覚的に違和感があったので記事にしてみました。
当該敷地の前面道路では市の認定道路でありながら私道のように所有権を持った部分が道路にまで侵食していたのです。
結論から言えば自己所有の土地を市道に提供していたために、それまで参考にしていた地積測量図よりも計画敷地が道路後退分の2m削られてしまうことになってしまいました。
これは私道では普通のことなのですが、市の認定道路が民間所有って感覚的におかしいような気がしますよね。市の認定道路が市の所有物だという先入観を持っていてはいけません、民間所有の市道っていうのもあるのです。
今回は相続により取得した土地の為発見が遅れてしまいましたが、おそらく自己所有の土地の接道条件に付いて把握されていない方も多いんじゃないでしょうか。
多くの市道は自治体の所有になっていることが多いのですが、この民間所有の市道というのは市が管理しているにもかかわらず所有者は民間になるので見た目の敷地面積よりも、建築できる面積は大きく削られることになってしまいます。
法務局で発行される公図を見れば大体わかりますが、自治体の担当部署にもちゃんと問い合わせしておきましょう。
道路と敷地の関係
ここでちょっと敷地と道路の関係について説明します。
建築基準法では、住宅等の建築物を建てる敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけないと決まっています。前面道路が4ｍ未満の場合は道路中心線から2ｍ後退したところが建築基準法上の道路境界線となります。(※条件や自治体の条例によりより厳しい設定もあります、役所に確認しましょう)
認定道路でも幅員4ｍ未満の道路に接している敷地では実際の持ち分よりも建物が建てられる範囲は小さくなることがあるということです。売買の時にはおそらく土地の面積は道路部分も含めてのことになっていると思うので、土地を買うときには要注意ですね。
仲介の不動産屋にもそういった土地の基本的な情報についての説明義務はあるでしょうから説明は受けると思うのですが、よく理解できないままにはんこを押してしまうということのないように気を付けましょう。
一度経験したことがあるのですが、道路とは関係ないのですが不動産屋が住宅地として売り出している敷地が、市の用途地域の整理によって市街化調整区域になってしまっていて、一般の人ではそこに家を建てることができなくなっているということがありました。
この場合は建築主から買う前に相談があったので気づくことができたのですが、売り主の不動産屋も購入時には市街化区域だったところが、いつの間にか市街化調整区域になっていたことに気づいてなかった様子でした。だますつもりがなくてもこういうことが起きることもあるのですね。
ちょっと話がそれましたが、良い機会なので建築基準法の道路の扱いについて簡単におさらいしておきたいと思います。
建築基準法では、住宅等の建築物を建てる敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけないと決まっています。前面道路が4ｍ未満の場合は道路中心線から2ｍ後退したところが建築基準法上の道路境界線となります。(※条件や自治体の条例によりより厳しい設定もあります、役所に確認しましょう)
認定道路でも幅員4ｍ未満の道路に接している敷地では実際の持ち分よりも建物が建てられる範囲は小さくなることがあるということです。売買の時にはおそらく土地の面積は道路部分も含めてのことになっていると思うので、土地を買うときには要注意ですね。
仲介の不動産屋にもそういった土地の基本的な情報についての説明義務はあるでしょうから説明は受けると思うのですが、よく理解できないままにはんこを押してしまうということのないように気を付けましょう。
一度経験したことがあるのですが、道路とは関係ないのですが不動産屋が住宅地として売り出している敷地が、市の用途地域の整理によって市街化調整区域になってしまっていて、一般の人ではそこに家を建てることができなくなっているということがありました。
この場合は建築主から買う前に相談があったので気づくことができたのですが、売り主の不動産屋も購入時には市街化区域だったところが、いつの間にか市街化調整区域になっていたことに気づいてなかった様子でした。だますつもりがなくてもこういうことが起きることもあるのですね。
ちょっと話がそれましたが、良い機会なので建築基準法の道路の扱いについて簡単におさらいしておきたいと思います。
建築基準法上の道路の分類
建築基準法では道路のことは第42条で分類されています。
よく出てくるところでは
・法42条1項1号道路(一般的な国道、県道、市道が含まれます)→国、県、市町村等が管理する幅員4ｍ以上の道路
・法42条1項5号道路(位置指定道路と呼ばれます)→民間からの申請により設定された位置指定道路
・法42条2項道路(2項道路と呼ばれます)→4ｍ未満の私道
・法附則5項道路→今回の事例のように現状幅員4ｍ未満の市等の自治体の認定道路
これ以外にも法43条第1項但書 (但書道路と呼ばれます) 等の例外道路もあってなかなか難しいのですが、土地の売買にとっては適正に接道していて建物を建てれるかどうかが重要なところになってきます。
また、接道が確保できていないために新築は難しくても、既存建物が建っている場合はそれを使用することができる場合もあります。そんな接道のない物件を安く購入してリノベーションするのも一つの手かもしれません。もちろんそういった土地ではその建物が老朽化して建て替えようとしても、新築の許可は下りないのでその点をしっかり認識しておいてください。
よく出てくるところでは
・法42条1項1号道路(一般的な国道、県道、市道が含まれます)→国、県、市町村等が管理する幅員4ｍ以上の道路
・法42条1項5号道路(位置指定道路と呼ばれます)→民間からの申請により設定された位置指定道路
・法42条2項道路(2項道路と呼ばれます)→4ｍ未満の私道
・法附則5項道路→今回の事例のように現状幅員4ｍ未満の市等の自治体の認定道路
これ以外にも法43条第1項但書 (但書道路と呼ばれます) 等の例外道路もあってなかなか難しいのですが、土地の売買にとっては適正に接道していて建物を建てれるかどうかが重要なところになってきます。
また、接道が確保できていないために新築は難しくても、既存建物が建っている場合はそれを使用することができる場合もあります。そんな接道のない物件を安く購入してリノベーションするのも一つの手かもしれません。もちろんそういった土地ではその建物が老朽化して建て替えようとしても、新築の許可は下りないのでその点をしっかり認識しておいてください。
より良い家づくりをするために
適切に接道していないと建築物が建てられません。また、適切な接道を確保するために道路中心線からの後退を求められることもあります。
複雑な道路と敷地の関係をすべて理解することは難しいと思うのですが、そういうものがあるということだけでも覚えておいてもらったらいいと思います。
家づくりの最初の決断である土地取得、道路との関係によっては購入した敷地面積をすべて建築に当てることはできないこともあるので、その条件をしっかりと確認したうえで敷地の購入に踏み切りましょう。
今回は敷地と道路との関係を中心に考えてきましたが、道路以外にも購入前の敷地調査で考えておいたほうがいいことはたくさんあります。
敷地購入の段階で住宅設計はもう始まっているんです。理想の住宅の完成形を頭に描きながら敷地調査を行いましょう。
よろしければ当事務所でも敷地選定からお手伝いさせていただきます。
敷地選定から住宅設計、建築まで一貫してサポートさせていただいております。よりよい住宅を作る為にできるだけ早い段階で家づくりのパートナーを選ぶことも検討されてはいかがでしょうか？
複雑な道路と敷地の関係をすべて理解することは難しいと思うのですが、そういうものがあるということだけでも覚えておいてもらったらいいと思います。
家づくりの最初の決断である土地取得、道路との関係によっては購入した敷地面積をすべて建築に当てることはできないこともあるので、その条件をしっかりと確認したうえで敷地の購入に踏み切りましょう。
今回は敷地と道路との関係を中心に考えてきましたが、道路以外にも購入前の敷地調査で考えておいたほうがいいことはたくさんあります。
敷地購入の段階で住宅設計はもう始まっているんです。理想の住宅の完成形を頭に描きながら敷地調査を行いましょう。
よろしければ当事務所でも敷地選定からお手伝いさせていただきます。
敷地選定から住宅設計、建築まで一貫してサポートさせていただいております。よりよい住宅を作る為にできるだけ早い段階で家づくりのパートナーを選ぶことも検討されてはいかがでしょうか？