今、大阪で保育園を計画しているのですが、候補の物件を現地調査しに行きました。
物件の立地は地下鉄御堂筋線の駅から徒歩5分のマンションの1階部分です
不動産の案内情報に載っている間取り図は信用できませんから、いつも通りの基本的な調査として、まずは現地の実測です。
実測の結果、室内の面積は内法で約47.43㎡(15.35坪)です。
不動産案内の資料による専有面積56.40㎡という面積よりも少し小さいような気もしますが、こちらは内法ではなく壁芯で測った面積だとしたら誤差程度の違いというところでしょうか？不動産案内の面積の取り方については、どうとっているのかがわかりづらいところなので何とも言えません。
ここら辺のところは物件の契約前に家賃や敷金、礼金等の交渉でつじつまを合わせていきましょう。
この物件の良いところは駐車場がついているところです。
この駐車場には常時車を停めるというよりも、自転車で送迎する保護者のための一時的な駐輪場として使うことを提案したいと思います。
特に登園時間が重なる.朝、近隣の目もありますし、路上に自転車を停めるというのは避けたいですよね。
保育園の規模的にもそう大人数を受け入れるわけではないので、数台ならここに停めたまま仕事に行ってもらってもいいぐらいのスペースはあります。駅まで徒歩5分ですし、保護者の方々には便利な駐輪場としても使っていただけるかもしれません＾＾
ただ、この駐車場と保育園の間に電動シャッターがあるのですが、これのメンテナンスのことはきっちりしておきたいところです。
電動シャッターってけっこうメンテナンス費用が掛かるのです。通常はシャッターって大家さん側の持ち物なので、そのメンテナンス費用も大家さん持ちなのですが、現地調査時に仲介の不動産会社からは曖昧なことを言われました。
不動産会社が言うには、本来のリースラインはシャッターの内側なのですが、駐車場も借りるということでその間にあるシャッターもリースラインの内側になると・・・！？
そういう言い分だったのですが、こちらからは「1階のテナントと駐車場は別物ですよ」というごく当然の主張をしておきました。サッシやシャッターは普通テナント側のものではありませんからね。
当然駐車場のダウンライトはテナント内のスイッチで操作できません、駐車場と1階のテナントは元々の区画が別々になっているということですね。
保育園のオーナーにもその旨伝えたので、後はオーナーと大家さんとの交渉となります。
この保育園では給食は外注するため、厨房は必要ありません。
給排水や電気もそう大きな容量が必要になるわけでもなく、ガスも必要ありませんから、事務所程度の設備容量で十分やっていけます。
部屋割りは、小規模なので一部屋で保育室も食事室も兼ねたいので、保育室とトイレ、給湯室の他少し大きめの収納を設けておきたいです。
また、ここは認可外保育施設なので、行政からの補助金は当てにできませんが、法規制が厳しくないので保護者の様々なニーズに応えることのできる園を作ることができます。
どういった保育園にしていきたいのか、オーナーともみっちり話し合って、デザインはもちろんですが、機能も万全に、地域に喜んでいただける施設をつくりたいですね！
プロジェクトが本格的に始動する前に、オーナーが現在経営している保育園を見学に行きたいと思います。
デザイン・機能ともに、良い保育園が作れるようにできる限りのことはしていきたいです！