現地調査で敷地を訪れた時の様子です。
すべてが現地で分かるわけではありませんが、一通り情報収集したら実際に敷地を訪れます。
現地では、既存住宅があればその状態、前面道路の位置と幅員、隣家の高さや窓の位置、筆界(境界)、高低差や給排水・ガスの引込の有無、電柱の位置、日照や通風、災害の危険性等を確認します。
特に2000年以降に建てられた住宅は地盤改良を行っている可能性が高いので、古い住宅の基礎や水道埋設管の地、地盤改良の有無などを調べて中埋設物や土壌汚染の可能性にも配慮する必要があります。
(※2000年に制定された品確法によって瑕疵担保責任が義務付けられてから地盤改良が行われるケースが増えました。今後地中杭の撤去等の地盤面以下の地中の廃棄物について注目されることが考えられます)

その他にも、周辺環境等の現地でしか感じられない感覚的な部分も話し合いたいので、現地調査にはできるだけ建築主も同行してください。

現地で確認できることを一通り確認し、わからないことは仲介の不動産会社に質問します。
それでもわからないことはもっと掘り下げて調査するしかありません。
そして、市役所等での調査を行いますが、当設計事務所ではこの前にどれくらいの住宅が建てられるのか、ラフにボリューム検討ぐらいはしていっています。
役所調査では、予定している住宅の延べ床面積や高さ等の情報があればより精度の高い調査を行えるからです。

役所では各担当窓口を廻って関係法令と、確認申請が下りるまでの手続きの内容等を確認してきます。
インターネットでも用途地域や建蔽率、容積率、前面道路の種別、給排水の引込の有無、ハザードマップ等が確認できるようになっている自治体が多いと思いますが、そこで確認できない何が有るかわからないので、土地の売買契約をする前に必ず実際に市役所を訪れます。
役所調査後、当設計事務所から建築主様へ敷地調査の内容を報告しますので、しっかりと確認したうえで土地の売買契約を結びましょう。

例に挙げていた敷地は袋小路の私道に面したほぼ正方形の土地なのですが、市役所で確認すると、道路から向かって右側の敷地の一部が自動車の転回スペースとして設定されていました。その転回スペースの隅切り部分がこちらの敷地にはみ出してきていたので、ここには住宅どころか構造物や塀等、何も建築することができません。

古い住宅が立ち並んでいて転回スペースの名残もないので、近隣の方々にもここに転回スペースがあるという認識はありません。そういうわけで建築基準法上は道路と見なされる転回スペースにも住宅が建っていました。
この敷地はもともとオーナーが昭和50年代に購入した中古住宅の建て替えだったので、仲介の不動産会社の調査書がありませんでした。なのでこのことは市役所に行って初めて分かったのですが、これはなかなか大変なことです。

この前面道路は昭和40年に告示、昭和46年に指定された位置指定道路です。当時は確認済証の交付は受けていても、完了検査を受けていない住宅が多くあります。
周辺には位置指定道路が設定された当時から建っていたであろう古い家が建ち並んでいたことから推察するに、分譲業者が位置指定道路を無視して道路に建築してしまっていたのでしょう。
今では考えられないことですが、こういうことがあるのですね。

市役所で確認するまで全く気づきませんでしたが、今回の計画だけに関しては転回スペースが隅切り部分だけでよかったです。
転回スペースの位置がずれていたら家が建てられなくなってしまうところでした。

敷地の調査にはある程度専門的な知識や経験が必要になります。
それ以外にも今まで見ていただいたように、敷地には思いがけないトラブルが起こることがあります。
敷地に対する調査は、建築設計事務所等の建築を専門としている設計者に相談することも大切です。注文住宅を建てるときには、できれば土地の売買契約の前に設計者に相談することをお勧めします。