![A工事・B工事・C工事 商業施設のテナント工事分類とは?](https://y-m-architects.com/wp-content/uploads/2022/12/00-7.jpg)
テナントの入退去時、店舗やオフィスを新しく作ったり、移転する時には内装工事が必要になります。
それらの工事にも、建物を維持する為に必要な工事、テナントの為の内装工事があって、当然建物の構造や共用部等の維持管理の為の工事はオーナーが責任を持つべきです。
こういった工事内容や責任の所在によって、工事はA工事・B工事・C工事に区分されていて、「工事業者を指定する者」や「費用負担する者」が決められています。
A工事・B工事・C工事の区分はビルによって細部が異なるのですが、テナントの契約前にこの分類を確認しておかなければなりません。
この記事では基本的なA工事・B工事・C工事の区分の知識と、大まかな工事の流れをわかりやすく解説します。
これからテナントを借りようとしている方には有益な情報になると思いますので、ぜひ最後までお読みください。
A工事・B工事・C工事とは?
![A工事・B工事・C工事区分](https://y-m-architects.com/wp-content/uploads/2022/12/00-8.jpg)
表をご覧ください。
まずはA工事・B工事・C工事の分類について解説していきます。
まずはA工事・B工事・C工事の分類について解説していきます。
A工事とは?
A工事とは、ビル本体の工事と考えるとわかりやすいです。
例えば建物の構造や外壁、屋上の防水の他、共用部のエレベーターやエスカレーター、階段、共用通路やトイレ等がA工事に区分されます。
A工事はテナントには直接関係ない工事で、オーナーが費用負担し、オーナーの指定業者(ゼネコン)で施工します。
テナント側はA工事が終わった後に内装工事に着工するのが一般的です。
A工事が終わるまで、店舗のデザインを練りながら準備しておきましょう。
例えば建物の構造や外壁、屋上の防水の他、共用部のエレベーターやエスカレーター、階段、共用通路やトイレ等がA工事に区分されます。
A工事はテナントには直接関係ない工事で、オーナーが費用負担し、オーナーの指定業者(ゼネコン)で施工します。
テナント側はA工事が終わった後に内装工事に着工するのが一般的です。
A工事が終わるまで、店舗のデザインを練りながら準備しておきましょう。
B工事とは?
テナント内にある設備工事の一部がB工事に区分されます。
例えばテナントリースライン内の空調設備や防災設備、防水等です。
空調(給排気やエアコン)や防災設備はビルによっては中央で一元的に管理されているところが多くあります。その為、ちょっとした工事でもシステム全体に影響を及ぼすことがあるので、このシステムの工事はビル側で専門の業者(ゼネコン)が行う事が多くなります。
個別のエアコンだったとしても、室外機はテナント外に置かなければならず、配管もテナントリースラインの外になるので、ビルによってはB工事に区分されることもあります。
また、防水工事も漏水などの他の店舗への影響に配慮してB工事に分類されることが多くなります。
A工事が終わり、引き渡された後に、空調の吹き出し口やスプリンクラー、火災報知機等の移設や追加をする工事と考えればわかりやすいかもしれません。
このB工事は費用負担がテナント側となります。しかし工事の性質上、テナント側で施工業者を自由に選ぶことができず、オーナーの指定業者(ゼネコン)による施工となります。
この為、合い見積もりや価格交渉がやりにくく、コストのコントロールが難しくなります。
高額になりがちなB工事がトラブルの基になるので、できるだけB工事が少なくなるような計画を行いたいところです。
例えばテナントリースライン内の空調設備や防災設備、防水等です。
空調(給排気やエアコン)や防災設備はビルによっては中央で一元的に管理されているところが多くあります。その為、ちょっとした工事でもシステム全体に影響を及ぼすことがあるので、このシステムの工事はビル側で専門の業者(ゼネコン)が行う事が多くなります。
個別のエアコンだったとしても、室外機はテナント外に置かなければならず、配管もテナントリースラインの外になるので、ビルによってはB工事に区分されることもあります。
また、防水工事も漏水などの他の店舗への影響に配慮してB工事に分類されることが多くなります。
A工事が終わり、引き渡された後に、空調の吹き出し口やスプリンクラー、火災報知機等の移設や追加をする工事と考えればわかりやすいかもしれません。
このB工事は費用負担がテナント側となります。しかし工事の性質上、テナント側で施工業者を自由に選ぶことができず、オーナーの指定業者(ゼネコン)による施工となります。
この為、合い見積もりや価格交渉がやりにくく、コストのコントロールが難しくなります。
高額になりがちなB工事がトラブルの基になるので、できるだけB工事が少なくなるような計画を行いたいところです。
C工事とは?
C工事はわかりやすいと思いますが、店舗の内装工事や、什器、照明、備品等で、テナントが施工費を負担し、自由に施工業者(内装業者)を決めても良い工事です。
業者を自由に選べるので融通のきく工事なのですが、C工事も図面やパースを提出してオーナーの承認を得なければいけないビルも多いです。
業者を自由に選べるので融通のきく工事なのですが、C工事も図面やパースを提出してオーナーの承認を得なければいけないビルも多いです。
店舗づくりをスムーズに進める為に
物件探しの段階から「設計事務所」や「デザイン事務所」、または「工務店」などの建築の専門家をパートナーに選んでおくことで、店舗づくりをスムーズに進めることができます。
A工事・B工事・C工事の区分は法律で決められているわけではなく、ビルによって異なります。
その為、オーナーが作成した工事区分表等により事前に確認しておく必要があるのですが、テナント側はB工事の施工業者を決めることもできない上に、工事内容がまだ決まっていない状態では通常よりも高くなりがちなB工事にどれくらいの費用が発生するのか見当もつきません。
当然ながらB工事の費用がいくらになるのかわからないまま契約を結んでしまうのも不安です。
しかし、B工事の費用を明確にする為には「設計者」と共に現地調査を行い、ある程度プランを確定させておく必要があります。安心して物件契約する為にB工事と同時進行でC工事の費用にも目安を付けておきましょう。
A工事・B工事・C工事の区分は法律で決められているわけではなく、ビルによって異なります。
その為、オーナーが作成した工事区分表等により事前に確認しておく必要があるのですが、テナント側はB工事の施工業者を決めることもできない上に、工事内容がまだ決まっていない状態では通常よりも高くなりがちなB工事にどれくらいの費用が発生するのか見当もつきません。
当然ながらB工事の費用がいくらになるのかわからないまま契約を結んでしまうのも不安です。
しかし、B工事の費用を明確にする為には「設計者」と共に現地調査を行い、ある程度プランを確定させておく必要があります。安心して物件契約する為にB工事と同時進行でC工事の費用にも目安を付けておきましょう。
A工事・B工事・C工事区分の交渉
大きな駅ビルやショッピングモールだけでなく、小規模な建物でもA工事・B工事・C工事の区分の考え方はあります。
しかし小規模な建物では、大規模な商業施設とは異なり、A工事・B工事・C工事が工事区分表等で明確にされていないこともあります。
こういった場合は、不動産契約前に「どこまでがオーナーの負担で施工してもらえるのか」といったことや、「指定業者でないと施工できない工事範囲」について、お互いに確認することが必要です。
特に長く空き家になっているような物件では、交渉次第で通常であればB工事の費用をオーナー負担で施工してもらえたり、指定業者以外で施工させてもらえたりすることもあります。
この交渉ですが、建築の知識のないままではなかなか難しくなります。「設計者」にアドバイスをもらうなり同席してもらうなりしてできるだけ良い条件で契約しましょう。
物件契約前から建築の専門家である「設計者」に同行してもらう事をお勧めする理由の一つがここにあります。
しかし小規模な建物では、大規模な商業施設とは異なり、A工事・B工事・C工事が工事区分表等で明確にされていないこともあります。
こういった場合は、不動産契約前に「どこまでがオーナーの負担で施工してもらえるのか」といったことや、「指定業者でないと施工できない工事範囲」について、お互いに確認することが必要です。
特に長く空き家になっているような物件では、交渉次第で通常であればB工事の費用をオーナー負担で施工してもらえたり、指定業者以外で施工させてもらえたりすることもあります。
この交渉ですが、建築の知識のないままではなかなか難しくなります。「設計者」にアドバイスをもらうなり同席してもらうなりしてできるだけ良い条件で契約しましょう。
物件契約前から建築の専門家である「設計者」に同行してもらう事をお勧めする理由の一つがここにあります。
まとめ
店舗やオフィス等でテナントに入居する時には行う工事として、一般的にC工事のことは想定していると思います。
しかし、店舗やオフィスのプランによってはB工事が発生してくることもあるので、事前に工事区分を確認することは大切です。
特にB工事は合い見積もりや値段交渉がしにくく、費用がかさむことになります。これらの工事をできるだけ減らす設計を行いたいところです。
さらに言えば、できるだけB工事をオーナーに負担してもらえるように交渉できればなおいいのですが、、、
店舗づくりなら、物件探しからデザイン、設計、施工までトータルにサポートできる当設計事務所にご相談ください。
しかし、店舗やオフィスのプランによってはB工事が発生してくることもあるので、事前に工事区分を確認することは大切です。
特にB工事は合い見積もりや値段交渉がしにくく、費用がかさむことになります。これらの工事をできるだけ減らす設計を行いたいところです。
さらに言えば、できるだけB工事をオーナーに負担してもらえるように交渉できればなおいいのですが、、、
店舗づくりなら、物件探しからデザイン、設計、施工までトータルにサポートできる当設計事務所にご相談ください。
執筆者略歴
[執筆者 / 監修]
三浦喜世
一級建築士
2007年から一級建築士事務所YMa主催
大阪、兵庫を拠点として店舗、注文住宅、共同住宅等の企画・デザイン・設計及び監理、中古住宅やマンションのリノベーション、オリジナル家具のデザイン・製作等を行う。
[受賞歴]
リノベーションアイデアコンペ 視点特別賞 受賞
東京デザイナーズウィークプロ作品展 出展
Design Competition in Kainan 入選
デザイントープ小論文コンペティション 入選
三浦喜世
一級建築士
2007年から一級建築士事務所YMa主催
大阪、兵庫を拠点として店舗、注文住宅、共同住宅等の企画・デザイン・設計及び監理、中古住宅やマンションのリノベーション、オリジナル家具のデザイン・製作等を行う。
[受賞歴]
リノベーションアイデアコンペ 視点特別賞 受賞
東京デザイナーズウィークプロ作品展 出展
Design Competition in Kainan 入選
デザイントープ小論文コンペティション 入選