中古物件を購入する場合、その建物の現状をしっかり確認しておく必要があります。もしも建物が適法でなければ、後々増築や用途変更等で確認申請を出したい時や、テナントの募集の時に困ることになってしまうのです。
この確認行為は物件の資産価値を確認すると言い換えられるかもしれません。
設計事務所等の専門家の意見も聞いてみてもいいかもしれないですね。
確認申請手続きは行われているのか？完了検査を受けているのか？竣工後今まで適法に管理されているのか？売主の手元に竣工図書や確認申請図書が残っているのか？等です。

実際に施工時に使われた図面をまとめた『竣工図書』は保管されていることが多いのですが、確認申請図書はあまり重要視されていないのか保管されていないことがよくあります。
建築工事は役所等の許可が下りた図面に則って施工を行い、完了検査が行われるのですが、その基準となる資料が役所や民間申請機関の印鑑が押された確認申請図書になります。ほとんどの場合で竣工図面は確認申請図書と同じ内容なのですが、最終的な変更内容が反映されて無かったりすることもあるので建物の適法を証明するものではありません。
実際の工事は施工用の図面で行われるので重要視されないのかもしれませんが、法的な手続きを行った確認申請図書も保管しておくべきです。

確認申請が出されているかどうか、中間検査や完了検査に合格しているかどうかは役所に記録が残っているので確認することができます。
それに役所には誰でも閲覧可能な建築計画概要書も保管されているので、建築概要の他、配置図程度の図面は見ることができます。
しかし、それ以外の図面(平面図や立面図等も含めて)となると役所や民間の申請機関には保管されておらず、オーナーか設計事務所が保管しておくしかありません。
建築士法によると、設計事務所の書類の保存義務は平成19年以前は5年間、それ以降は法改正によって15年に引き伸ばされました。
しかし、設計を担当した設計事務所がいつまでも営業を継続している保証などあるわけもないので、オーナー自身で書類を保管しておく必要があると思います。

ところが、この確認申請の書類がない建物がたいへん多いのです。
中古物件を購入する時には適法である事はもちろん、竣工図の他にも確認申請図書もあるか確認しておきましょう。
施工図や竣工図書ではなく、確認申請に添付した図面と建物を比べて、その建物が適法に維持されているかどうかを確認するわけですが、確認申請図書がない場合はその作業に少し手間がかかったり、追加調査が必要になることもあります。
確認申請を伴う建築工事を行った時は竣工図だけでなく確認申請図書も残しておくようにしましょう。

前提条件として、完了検査済証のある古い共同住宅を購入したが、現状は屋根付の駐輪場が増築されているにも関わらず、増築の確認申請は出されていない。
この駐輪場をさらに増築して駐輪台数を適法に増やしたいというのがオーナーの要望です。

この駐輪場は主屋とは別棟で、その主屋は竣工後増改築は行われておらず完了検査合格時のまま維持されています。
駐輪場は延床面積の1/5までを限度に容積率からは除外され、建蔽率には十分に余裕があり、道路に面した場所に駐輪場を設けるわけでもないので道路斜線にも影響はありません。
という事で現状の建物自体は適法になると考えられるので、今回の事例では増築の確認申請や検査という手続き違反をどう解消するのかということになります。

増築に対する確認や完了検査の手続き違反がある以上は、現状の建築物を調査して役所に報告をする必要があります。今回の建物では確認申請図書が残っていて、建物本体の増改築は行っていないということなので、自転車置き場の増築についてはそんなに難しいことではありません。

ここからは役所に相談しながら調査を進めるのですが、役所としては一度違法な既存の駐輪場を解体して適法な状態に戻してから事前協議を行い、確認申請を出し、施工して完了検査を受けるという流れで増築工事を進めてほしいという回答でした。
しかし、オーナーとしては今ある駐輪場を解体してまた作り直すというのは無駄が大きくなってしまう為に、出来れば既存駐輪場をそのまま使いたいと考えるのは当然のことです。

なので、まずは既存の駐輪場の構造等を調査・報告して現状が適法であることを市役所に認めてもらう必要があります。現状が適法であるという証明をした上で確認申請を出して増築することはできないか？という可能性を探りながら役所と協議します。

ところがこの既存駐輪場ですが、実は屋根がなければ建築物にはならないのです。
ということで建築物ではない→建築面積が増えない(増築にならない)ということになるので、簡易に適法に戻す方法として、駐輪場の屋根を外しさえすればいいのです。
駐輪場の屋根を外すことはそんなにたいへんな工事ではありません。
しかし、屋根を外すのはいいのですが残された柱や基礎を再利用するのにどんな手続きが必要になるのでしょう？

一旦屋根を外した後既存の柱や基礎の安全性をどう証明するのかというところが重要になってくるのではないかと思うのですが、役所との事前協議では既存物の証明までは求めないということです。『確認申請』に関しては市役所との『事前協議』後に出す、『確認申請』を担当する民間申請機関と協議してくださいということでした。

今回の調査はここで終了。オーナーに報告して、既存駐輪場をそのまま残すのか、解体するのかも含めて、今後の対応の方針を示してもらうことにします。